住宅ローン残ってる家売る?! 成功するための方法２つ

結論から申し上げますと、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です！

ただし、買主に引き渡すときにはローンが完済されていなければなりません。金融機関から住宅ローンの融資を受けるときには、万が一、返済が滞った場合に貸したお金を回収できるように「抵当権」が物件に付けられているため、「抵当権抹消」をすることが必要です。

抵当権とは、いわゆる「担保にとる」ということであり、住宅ローンを借りた人が返済できなくなった場合、金融機関は不動産を競売などにかけて貸したお金を回収します。したがって、通常、家を売る場合は借りたお金を金融機関に全額返さなくてはなりません。ローン返済中でも売却活動は自由に行えますから、まずは住宅を売る方向で検討していきます。

住宅ローンの返済中に家を売るときには、まず、住宅ローンの現状を確認しましょう。

現時点でどのくらいの残債があるのかを、以下の方法で調べます。

 

1. 住宅ローンの返済予定表を見る
2. 金融機関から郵送される残高証明書を見る
3. 金融機関の窓口やWEBで確認する

 

固定金利の場合、ローンの残債は借入をしたときに発行されますが、変動金利を選んだ場合は金融機関から毎年、返済予定表が郵送されてきます。返済予定表が見当たらないときは、金融機関から残高証明書を発行してもらうと直近の残債を確認することが可能です。

金融機関の窓口で調べてもらうのもよいでしょう。近年では金融機関のWEBサイトで手軽に確認できる場合もあります。

住宅ローンの残債が、どのくらい残っているのかによって、金融機関の対応が変わります。

家を売った金額よりもローンの残債が下回るケースを「アンダーローン」といい、たとえばまだ3000万円のローンが残っているけれども、4000万円で売却できる」という状況です。

この場合は、売却できたら残債を全額回収できるので、金融機関が売却に同意する可能性が多いといえるでしょう。通常はローンを完済していないと家を売却することはできませんが、買主と売主、金融機関の担当者と司法書士が同時に登記と売買手続きを行うことで、ローン完済と売却を完了します。

万が一、「抵当権を外したのに住宅ローンの残債が入ってこない（金融機関）」「購入代金を支払ったのに家の所有権がない（買主）」などの問題を防ぐために、住宅ローンの関係者と買主が、登記と売買手続きを同時履行で行います。

オーバーローンの家を売却するときは、ややハードルが高いといえます。

ローン残債が家の売却金額より上回るケースを「オーバーローン」といい、たとえば「ローンの残債が4000万円残っているのに、売却金額が3000万円」といったケースです。

近年では新型コロナの影響もあり、住宅ローンを問題なく支払えると見込んで契約した人が、収入が減ったため滞納する人が少なくありません。

オーバーローンの場合でどうしても返済ができない場合は、任意売却という方法があります。ただし、任意売却は借入をしている金融機関の同意が必要なため、誰でも簡単にできるものではありません。任意売却をするときは、経験豊かなプロの専門業者に依頼しましょう。最終的に任意売却が成功しても、残った残債は支払う必要があります。

家を売却するときに発生する「諸費用」も把握しておきましょう。 一般的な売却の場合にかかる、おもな諸費用は以下の通りです。  

1. 不動産会社に支払う仲介手数料（売却額の3%＋6万円＋消費税　※400万円以上の取引）
2. 印紙税（売買契約書に課税：金額により異なる）
3. 司法書士などに払う登記費用や手数料（抵当権抹消などの費用：司法書士報酬）
4. その他（測量費、解体費など）
5. 引っ越し費用

  任意売却の場合には、「仲介手数料」や「引っ越し代」などをサービスしてくれる業者もあるので、依頼する際には確認してみましょう。